Деловые новости
Экономика и финансы
Криминал
Оценка деловых рисков
Аналитические обзоры
Оценка деловых рисков
Оффшоры
Корпоративная безопасность
Платежные средства
Портфель руководителя СЭБ
Базы данных
Законы
Золотые страницы предпринимателя
Партнеры
Услуги
Форум
Реклама
Подписка на новости
Для подписки на новости введите ваш e-mail:
Вы можете просматривать анонсы наших новостей и статей на мобильных устройствах с нашей rss ленты
Курсы валют
19.08.201722.08.2017
$59,361259,1409 
69,719769,4314 
все курсы валют
Оценка деловых рисков | Оценка деловых рисков | Инвестиционные риски
Аналитические и маркетинговые исследования | Оценка кредитоспособности | Инвестиционные риски

Правовые и фактические риски долевого участия в строительстве жилья


Михаил Кюрджев

«Юридический справочник руководителя», июль 2006

Прошедшие в этом году в Москве уже трижды (21 января, 19 февраля, 19 мая) митинги обманутых пайщиков жилищного строительства привлекли внимание не только прессы и московского правительства, но и простых граждан.

Как оказалось, инвестиционное строительство жилья в нашей стране ведется с большими нарушениями. Как следствие, по информации Ассоциации пострадавших вкладчиков долевого строительства жилья только в Подмосковье около 20 тысяч человек, вложивших таким образом свои средства, могут остаться без квартир в результате различных нарушений со стороны Организаций-застройщиков.

Характер таких нарушений самый различный. В ряде случаев, Организация-застройщик после окончания строительства возвращает гражданам денежные средства, реализуя построенные объекты по более высоким ценам. Известны примеры, когда Застройщики по окончании строительства требовали от Потребителей суммы, превышающие (иногда значительно) ту сумму инвестирования, которая оговаривалась при заключении договора. Имели место ситуации, когда один и тот же объект инвестирования передавался нескольким лицам, вложившим денежные средства в строительство. Иногда средства, которые были внесены гражданами или юридическими лицами в строительство, направлялись на строительство других объектов. Практически все Организации-застройщики нарушают сроки строительства и передачи объектов инвестирования. Потребители в массовом порядке сталкиваются с тем, что регистрирующие органы отказывают в регистрации права собственности на приобретенные квартиры, обоснованно мотивируя это тем, что Организация-застройщик не оформила надлежащим образом разрешительную строительную документацию либо документы на земельный участок, на котором был возведен объект инвестирования. Не обходится этот рынок и без банального мошенничества. Если Вы пострадали от подобных действий, то как составить претензию застройщику?

В настоящий момент на уровне руководства субъектов Российской Федерации (в частности, Правительства г. Москвы) делаются определенные шаги для того, чтобы защитить частного инвестора и его денежные средства от недобросовестных действий компаний, занимающихся привлечением средств для строительства жилых домов.

Какова ситуация на сегодняшний день на рынке долевого строительства, и на что потенциальным инвесторам нужно обращать внимание при заключении договоров инвестирования — эти и другие вопросы долевого строительства мы постараемся осветить в настоящей статье.

Законодательство Российской Федерации до недавнего времени не предусматривало такого вида договоров как договоры инвестирования. Поэтому все лица, которые привлекали денежные средства для строительства объектов недвижимости, использовали для этого несколько моделей. На сегодняшний день ситуация несколько изменилась. Связано это в первую очередь с тем, что 1 апреля 2005 года вступил в законную силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Этот закон довольно подробно описал процедуру заключения договора долевого участия в строительстве, определил условия его заключения, права, обязанности и ответственности сторон такого договора. Однако указанный закон распространяется на инвестирование в те объекты недвижимости, разрешение на строительство которых получено до вступления в силу рассматриваемого Закона (то есть до 01 апреля 2005 года). В то же самое время в настоящий момент разрешение на строительство подавляющего большинства объектов в Москве и Московской области выдано до 01 апреля 2005 года. Как следствие, Закон не распространяется на привлечение денежных средств в строительство этих объектов. По имеющейся информации, на дату сдачи статьи в печать в Управлении Федеральной регистрационной службы по городу Москве (по Центральному округу столицы) зарегистрировано не более 7 таких договоров. Следовательно, Закон пока в полной мере не работает.

Остановимся на используемых уже сейчас моделях инвестирования в строительство:

 

1. Использование предварительного договора с последующим заключением договора купли-продажи
Эту модель в настоящий момент строительные компании и Организации-застройщики используют очень редко. Однако для наиболее полного освещения ситуации на рынке долевого строительства следует охарактеризовать и эту устаревшую модель.

Общее описание модели

Организация-застройщик заключает с инвесторами предварительный договор. В соответствии с этим договором Организация-застройщик принимает на себя обязательство заключить после сдачи объекта недвижимости договор купли-продажи квартиры с инвестором на заранее определенных условиях.

К минусам указанной модели следует отнести то, что предварительному договору в законодательстве РФ посвящена только одна статья — статья 429 Гражданского кодекса РФ, и, как следствие, порядок заключения указанного договора, его расторжения и изменения урегулирован недостаточным образом. Также стоит отметить, что предварительный договор не подлежит государственной регистрации как сделка с недвижимым имуществом (эта позиция подтверждена Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г.), что существенно повышает риски инвестора при заявлении своих требований о получении квартиры.

Строительные компании и застройщики в большинстве своем прекратили использование таких моделей в связи с их непрозрачностью для Потребителя и возникновением массовых проблем у Потребителей при регистрации прав на недвижимое имущество по окончании строительства.

Инвестирование в строительство жилья в настоящий момент чаще всего осуществляется с использованием договора инвестирования.

 

2. Договор инвестирования

Общее описание модели

Организация-застройщик заключает с органом исполнительной власти субъекта инвестиционный контракт, в соответствии с которым Застройщик обязуется осуществить за счет собственных и привлеченных средств строительство жилого дома. К такому контракту прилагается дополнительное соглашение о распределении площадей. Далее Организация-застройщик заключает с соинвесторами (физическими лицами-потребителями) договор инвестирования (используются также такие названия как: договор о привлечении денежных средств в строительство, договор уступки права требования, договор финансирования и некоторые иные). В соответствии с указанным договором соинвестор после внесения денежных средств приобретает право требования (не имущество, так как его еще не существует, а имущественное право) на приобретение квартиры в собственность.

По сути, такое долевое строительство есть не что иное, как возмездная уступка своих прав организацией-застройщиком в пользу инвестора. Тем не менее, данная модель наиболее популярна на российском рынке.

Возможная правовая основа модели:

  • Гражданский кодекс РФ (§ 1 главы 24),
  • Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»,
  • Закон РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488—I «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части, не противоречащей вышеуказанному Федеральному закону № 39-ФЗ).
  • Постановление органа исполнительной власти субъекта РФ или исполнительным органом муниципального образования о заключении инвестиционного контракта.
  • Инвестиционный контракт между исполнительным органом субъекта РФ или муниципального образования.
  • Договор инвестирования (договор привлечения денежных средств в строительство, договор уступки права требования или иной аналогичный договор).

Рассмотрим подробно всю модель инвестирования для выявления правовых и фактических рисков для соинвестора на примере города Москвы:

Заключение инвестиционных контрактов

Заключение Инвестиционных контрактов на территории города Москвы в настоящее время уже представляет собой довольно отлаженный механизм.

После принятия Правительством Москвы постановления о проведении реконструкции района, квартала или иной отдельной территории или о строительстве объекта на такой территории Префектура соответствующего округа заключает инвестиционный контракт, в соответствии с которым Организация-застройщик (Инвестор) обязуется за свой счет и с привлечением средств юридических и физических лиц как Соинвесторов (потребителей) произвести финансирование работ по комплексной реконструкции района, квартала или иной отдельной территории или работ по строительству объекта.

Указанный Контракт подлежит учетной регистрации в Департаменте жилищной политики и жилищного фонда в соответствии с требованиями Распоряжения Мэра Москвы от 28 ноября 1997 г. N 935-РМ «Об утверждении Временного положения об учетной регистрации инвестиционных контрактов и договоров о привлечении финансовых средств в жилищное строительство в г. Москве» (с изменениями от 12 марта 2002 г.). Учетная регистрация контракта является обязательным требованием Правительства Москвы к инвестиционному строительству.

Инвестиционный контракт с Префектурой является основным документом для всей модели инвестирования в строительство. Форма контракта утверждена постановлением Правительства Москвы от 2 декабря 2003 г. N 1014-ПП (в настоящий момент указанная форма отменена, однако продолжает применяться). Соинвесторы при знакомстве с предлагаемой моделью инвестирования могут попросить ознакомиться с положениями инвестиционного контракта. При этом следует внимательно относиться к следующим положениям этого документа:

  • Наименование Инвестора;
    Это очень важный момент. После уточнения наименования Инвестора Потребитель может проверить в любой базе данных законодательства города Москвы, действительно ли с таким Инвестором заключался Инвестиционный контракт на предлагаемый объект. Также Потребитель может уточнить в контракте телефон Инвестора и связаться с представителями Инвестора с целью уточнения его данных и характере деятельности.
  • Наименование объекта строительства, его точный адрес, площадь и иные возможные характеристики;
    В контракте должен быть четко указан либо адрес строительства, либо наименование района, квартала строительства. Эти данные должны совпадать с данными того объекта, в который Потребиттелю предлагают инвестировать денежные средства. Любые расхождения в этих данных означают предоставление Потребителю жилого помещения в ином доме, квартале, районе, на другой улице, в другом корпусе.
  • Срок заключения и срок действия;
    Если контракт заключен давно или срок его действия истек, следует уточнить причины такой задержки в строительстве. Безусловно, в столице заявленные сроки строительства на практике никогда не выдерживаются. Однако если срок действия контракта продлевался не один раз, то это недобрый знак, означающий, что у Застройщика периодически возникают трудности с финансированием или иные возможные проблемы при строительстве объекта.
  • Отметка об учетной регистрации инвестиционного контракта.
    Если инвестиционный контракт заключен до 16 февраля 2004 года, то на контракте должна стоять отметка Управления учета и регистрации инвестиционных контрактов и методического обеспечения инвестиционной деятельности города Москвы (Москонтрактрегистрации). В том случае, если же контракт заключен после 16 февраля 2004 года, контракт должен был пройти учетную регистрацию в Комитете города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов (Тендерном комитете), при этом сведения о контракте заносятся в Единый реестр контрактов и торгов города Москвы. Отметка о регистрации контракта содержит дату учетной регистрации и реестровый номер контракта.
  • Протокол о распределении площадей между Правительством Москвы и Инвестором).
    В соответствии с указанным протоколом происходит раздел площадей между сторонами. Потребитель может с ним ознакомиться и уточнить, действительно ли предлагаемая ему для инвестирования квартира или иной объект инвестирования могут быть правомерно переданы ему Инвестором. Потребителю не может быть предоставлена квартира или иной объект из доли города Москвы. На это есть прямой законодательный запрет в виде Распоряжения Мэра Москвы от 29 октября 1996 г. N 435/1-РМ «О запрещении передачи долей города». Таким образом, если Потребителю в счет его инвестиций Инвестор предлагает передать объект из доли, принадлежащей Городу — это существенное нарушение.

Оформление прав на земельный участок

Следующий этап деятельности Организации-застройщика (Инвестора) — это оформление прав не земельный участок. Инвестор на период строительства заключает Договор краткосрочной аренды земельного участка с Московским земельным комитетом. Как правило, стороны заключают указанный договор не на весь период строительства, а на четко обозначенный срок.

В соответствии с требованиями части 1 ст. 131, части 1 ст. 164 ГК РФ, а также части 1 ст. 4 и ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации. Из содержания указанных статей следует, что такая регистрация должна быть осуществлена независимо от срока действия договора. Согласно части 1 ст. 165 ГК РФ несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность; такая сделка является ничтожной.

Договор аренды земельного участка также может быть предоставлен потребителю по его требованию. Эта документация не является закрытой и, как правило, Организация-застройщик не отказывает потребителям в возможности ознакомиться с ней.

Утверждение проектной документации

Следующим этапом для Организации-застройщика является разработка и согласование проектной документации. Обращаем внимание читателя на то, что на проектную документацию необходимо получить положительное заключение органа государственной вневедомственной экспертизы. Проектная документация также подлежит регистрации и утверждению в органах архитектуры и градостроительства города Москвы, согласованию в уполномоченном органе субъекта Российской Федерации в области природопользования и охраны окружающей среды и в органе государственного санитарно-эпидемиологического надзора. Проектная документация в установленных законодательством случаях подлежит государственной экологической экспертизе.

Знакомство с проектной документацией является также важным этапом проверки Потребителем добросовестности Организации-застройщика.

Получение разрешения на строительство

Для осуществления строительства в соответствии с законодательством Российской Федерации Застройщик должен был получить разрешение.

Такое требование в частности содержится в следующих нормативно-правовых актах:

  • Градостроительный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ) — ст. 51.
  • Закон г. Москвы от 9 июля 2003 г. N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве» — статья 18.

Форма такого разрешения в г. Москве утверждена Постановлением Правительства Москвы от 28 сентября 2004 г. N 671-ПП «Об обеспечении реализации Закона города Москвы» от 9 июля 2003 года N 50 «О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве».

Аналогичный порядок получения разрешения на строительство действует и в других субъектах Российской Федерации.

Привлечение денежных средств и заключение договора с соинвесторами

После согласования проектной документации и получения разрешения на строительство Организация-застройщик может привлекать денежные средства Потребителей (Соинвесторов). При этом заключается договор инвестирования (используются также такие названия как: договор соинвестирования, договор о привлечении денежных средств в строительство, договор уступки права требования, договор финансирования и некоторые иные).

Предметом таких договоров является обязанность Потребителя полностью профинансировать связанные со строительством объекта работы, а также обязанность Организации-застройщика осуществить строительство Объекта и передать Потребителю имущественное право (требования оформления в собственность) на определенный объект в порядке, в сроки и на условиях, установленных договором.

Таким образом, структура модели выглядит следующим образом: Правительство Москвы (иной исполнительный орган субъекта Российской Федерации) заключает Инвестиционный контракт с Организацией-застройщиком (Инвестором), а Инвестор привлекает Соинвесторов (Потребителей).

Эта модель может несколько усложниться тем, что Инвестор не занимается самостоятельным привлечением денежных средств, а поручает такую деятельность Агенту (Агентству недвижимости или иному юридическому лицу), заключая с таким лицом Агентский договор. В свою очередь, Агент осуществляет привлечение денежных средств по договору инвестирования (соинвестирования, по договору о привлечении денежных средств в строительство, уступки права требования, договору финансирования или по иным договорам).

После подписания договора соинвестирования Соинвестор (Потребитель) перечисляет Инвестору денежные средства. По итогам перечисления всей суммы стороны составляют Акт финансовых расчетов, который является бумагой, подтверждающей выполнение Соинвестором своих обязательств.

Необходимо очень бдительно относиться ко всей документации, которую предлагает подписать Инвестор. Потребителю следует обратить внимание на следующие положения договора и сопутствующей ему документации:

  • Наименование Инвестора.
    В настоящее время Правительство Москвы опубликовало и периодически пополняет списки недобросовестных Организаций-застройщиков. К их числу уже сейчас отнесены: ЗАО «Стройметресурс», КТ «Социальная инициатива и Ко», ООО «Пластбау-М», ОАО «Новый мир», ООО «Жилищный капитал», ООО «Мастерок», ООО «Евростройтек», ООО «Инвестпроект», ЗАО «Центр развития «Град», «Компания Стройиндустрия». яд интернет-изданий ведут соответствующие списки на основе поступающих жалоб от Потребителей (в частности www.realtylaw.ru), активную деятельность по пополнению таких списков ведет Ассоциации пострадавших вкладчиков долевого строительства жилья.
  • Срок получения разрешения на строительство, срок действия договора (срок окончания строительства).
    Указанные сроки не должны существенно различаться. Большая разница в сроках может быть следствием возникновения проблем и Организации-застройщика.
  • Цена договора.
    Сумма инвестирования должна быть твердой, договор не должен содержать возможностей для одностороннего пересмотра стоимости в пользу Инвестора.
  • Обязанности Организации-застройщика (Инвестора).
    Среди них должны содержаться такие обязанности как: передача правоустанавливающих документов на объект инвестирования (свидетельство о собственности), сопроводительной документации на объект инвестирования (Акт финансовых взаиморасчетов, документы БТИ); ограничение права Инвестора на уступку своих прав и обязанностей по договору третьему лицу.
  • Положение об ответственности Организации-застройщика (Инвестора).
    Эти положения должны быть прозрачны и понятны, четко установлены основания ответственности и меры ответственности. Ограничения ответственности Инвестора могут быть обусловлены только обстоятельствами непреодолимой силы или виновными действиями самого Потребителя.

После окончания строительства, при условии выполнения Соинвестором своих финансовых обязательств ему передается документация БТИ. Документация БТИ, а также установленный законодательством комплект документов подается на регистрацию права собственности Соинвестора в отношении объекта в территориальное управление Федеральной регистрационной службы РФ. Если все требования, предъявляемые к инвестированию соблюдены, по истечении 30 дней Потребитель станет счастливым обладателем объекта жилой недвижимости.

В целом, детально рассмотренная нами модель инвестирования денежных средств в строительство жилья содержит в себе множество правовых и фактических рисков. Мы надеемся, что некоторые рекомендации, изложенные в настоящей статье, окажутся полезными для частного инвестора. Однако большой опыт в сопровождении такого рода инвестиционных сделок позволяет нам с уверенностью говорить о необходимости привлечения юристов для проведения общего анализа модели на предмет выявления правовых и фактических рисков. Стоимость такой услуги на рынке составляет около 0,5 % от стоимости объекта инвестирования (в зависимости от сложности модели и характеристик объекта).

Также следует принимать во внимание положения Письма Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-05-32 «О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья», в соответствии с которым на отношения между Инвестором и Соинвестором распространяются положения Закона РФ «О защите прав потребителей». Таким образом, Соинвесторы в случае нарушения их прав со стороны Организации-застройщика (или его Агента) вправе направлять жалобы (в том числе и коллективные) в органы Роспотребнадзора.

Что касается введенного в прошлом году нового порядка привлечения денежных средств в строительство жилья, то он значительно прозрачнее существующего в настоящий момент: детально урегулированы обязанности Организации-застройщика и государственных органов по контролю за деятельностью таких организаций, установлены гарантии прав Соинвесторов. Стоит отметить, что данный порядок пока не получил широкого использования и, как следствие, его недостатки пока не столь явные. Однако то, что государственные органы обратили внимание на проблемы частного инвестирования в строительство жилья, само по себе является положительной тенденцией в рассматриваемом секторе.

___________

Источник — it2b.ru

Самые читаемые
Поиск по разделу
© 2000—2016 Институт экономической безопасности, e-mail: webmaster@bre.ru
Rambler's Top100 Rambler's Top100